44.2021년 한국 부동산: 역대급 가격 폭등

 

영끌의 끝과 대출 규제의 벽: 2021년 한국 부동산, '역대급 폭등'과 '금리 인상'의 그림자

 2021년은 한국 부동산 시장이 문재인 정부의 임기 마지막 해를 맞아 역대급 가격 폭등의 정점을 찍은 해로 기록됩니다. 전년도 '임대차 3법' 시행으로 촉발된 전세난과 초저금리 유동성이 '영혼까지 끌어모은(영끌)' 매수 심리와 결합하며 가격이 걷잡을 수 없이 치솟았습니다. 

그러나 하반기부터 금리 인상과 가계 대출 총량 규제가 본격화되면서, 시장은 상승과 통제 사이에서 격렬한 줄다리기를 시작했습니다.

이번 글에서는 2021년 부동산 시장을 관통하는 핵심 이슈인 '역대 최고치 매매가 상승률', '공시가격과 보유세의 폭탄 현실화', '금리 인상과 대출 총량 규제', 그리고 *공급 부족 해소 시도*를 중심으로, 당시 시장의 극적인 상황과 정책의 전환점을 알아보겠습니다. 

1.  상반기: 멈추지 않는 불길, '역대급 폭등'과 영끌의 정점

2021년 상반기 부동산 시장은 *광기(Frenzy)*에 가까운 매수 심리와 유동성이 결합하여 가격이 폭발적으로 상승했습니다.

1.1. 가격 상승률의 최고 기록 경신

• 전국 아파트 가격 폭등: 2021년 한 해 동안 전국 아파트 매매가격은 한국부동산원 통계 기준 약 14.1% 급등하며 역대 최고치를 기록했습니다. 서울 역시 약 7.2% 상승하며 높은 상승세를 이어갔습니다.

• '영끌' 매수 심리: 2020년 전세난을 겪은 실수요자들이 *지금 아니면 영원히 내 집을 못 산다*는 절박감에 빚을 최대한 끌어다(영끌) 매수에 가담했습니다. 30대 이하 젊은 층의 매수 비중이 역대 최고치를 기록했습니다.

• 저금리 환경 유지: 한국은행이 기준금리를 0.5%로 유지하는 등 초저금리 환경이 지속되면서, 주택 구매를 위한 대출 이자 부담이 상대적으로 낮아 유동성이 끊임없이 시장에 공급되었습니다.

1.2. 공시가격 현실화와 보유세 부담 폭증

정부가 추진한 *공시가격 현실화 로드맵*에 따라, 2021년 공시가격은 전년 대비 크게 상승하여 다주택자 및 고가 1주택자의 보유세(종부세, 재산세) 부담이 현실적인 '세금 폭탄'으로 다가왔습니다.

• 공시가격 급등: 전국 공동주택 공시가격이 평균 19.05% 상승했습니다. 특히 서울 강남권 등 고가 주택 지역의 상승률은 30%를 넘었습니다.

• 종부세 공포: 공시가격과 공정시장가액비율(95%로 상향)의 동시 상승으로 종합부동산세 부담이 극도로 커지면서, 다주택자들이 주택을 증여하거나 '버티기'를 지속하는 동시에, 세금 부담을 전세가에 전가하는 현상이 심화되었습니다.

2.  하반기: 금리 인상과 '대출 총량 규제'의 등장

상반기까지 멈추지 않던 가격 폭등과 더불어 가계 부채가 통제 불능 수준에 이르자, 정부와 중앙은행은 정책 기조를 *유동성 회수*로 급선회했습니다.

2.1. 한국은행, 기준금리 인상 단행

• 금리 인상 시작: 한국은행은 2021년 8월, 기준금리를 0.5%에서 0.75%로 인상하며 '제로 금리 시대'를 공식적으로 마감했습니다. 이후 11월에 다시 1.00%로 인상하며 본격적인 긴축 정책을 시작했습니다.

• 시장 충격: 금리 인상은 대출 이자 부담을 직접적으로 높여 *영끌족*에게 큰 압박으로 작용했습니다. 특히 변동금리 대출 비중이 높은 한국 가계에 향후 시장 침체의 가장 큰 뇌관이 되었습니다.

2.2. 역대급 '가계 대출 총량 규제'

금융 당국은 금리 인상과 별개로, 은행별로 대출 증가율을 제한하는 *가계 대출 총량 규제*를 강력하게 시행했습니다.

• 대출 문턱 극도로 상승: 은행들은 연말까지 대출 총량을 맞추기 위해 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출까지 중단하거나 한도를 대폭 축소했습니다.

• 실수요자 타격: 이는 투기 수요보다는 *대출을 통해 겨우 자금을 마련하려던 실수요자(특히 젊은 층)*에게 가장 큰 타격을 주어, *대출을 막아 집값 잡는 정책*이라는 비판을 받았습니다.

• DSR 규제 강화: 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 차주(대출자) 단위로 확대 적용하는 방안을 추진하여, 대출 심사를 더욱 까다롭게 만들었습니다.

3. 시장의 전환점: '상승 둔화'와 '관망세'

하반기 강력한 대출 규제와 금리 인상 압박은 2021년 말에 이르러 시장의 흐름을 바꾸는 결정적인 역할을 했습니다.

3.1. 거래 절벽과 매수 심리 위축

• 거래량 급감: 대출 총량 규제로 인해 자금 조달 자체가 어려워지자, 2021년 하반기 서울 아파트 매매 거래량은 급격히 감소하며 *거래 절벽*이 심화되었습니다.

• 매수 심리 하락: 2021년 내내 타오르던 매수 심리 지수가 대출 규제 강화 이후 급격히 꺾이기 시작하며 관망세로 돌아섰습니다.

3.2. 전세 시장의 불씨 유지

매매 시장의 상승세가 둔화되었음에도 불구하고, 전세 시장의 불안은 여전했습니다.

• 임대차 3법의 2년차 충격: 2020년 7월 임대차 3법 시행 후 갱신권(2년)을 사용한 계약들이 2022년 재계약 시점(4년)을 앞두고 있어, 집주인들이 4년치 상승분을 한 번에 반영하려는 움직임을 보이면서 전세 가격 상승 압력은 지속되었습니다.

• 입주 물량 부족: 서울 등 핵심 지역의 신규 입주 물량이 부족했던 점도 전세 시장 안정화를 가로막는 요인이었습니다.

4.  2021년이 남긴 교훈: 구조적 리스크의 정점

2021년은 2014년부터 시작된 장기 상승 사이클의 마지막 불꽃이었으며, 동시에 정책 실패의 리스크가 최고조에 달했음을 보여준 해였습니다.

• 가계 부채의 뇌관: 금리 인상과 대출 총량 규제에도 불구하고 이미 쌓인 가계 부채는 한국 경제의 가장 큰 잠재적 리스크로 남았습니다. 이후 금리가 급격히 오르자 *영끌족*의 이자 부담은 금융 위기 수준에 버금가는 고통을 안겼습니다.

• 가격 통제 실패의 증명: 정부는 수십 차례 규제 대책을 냈고, 세제와 금융의 모든 수단을 동원했으나, 초유의 유동성과 공급 부족이라는 근본적인 문제를 이기지 못하고 역대급 가격 폭등을 허용했다는 비판을 면하기 어렵게 되었습니다.

• 정책 전환의 분수령: 하반기 금리 인상과 총량 규제의 등장은 정부가 더 이상 가격 상승을 용인할 수 없다는 정책 전환을 의미했으며, 이는 *2022년 이후 부동산 시장의 급격한 침체(하락 국면)*를 이끌어내는 결정적인 요인이 되었습니다.

결론적으로, 2021년은 집값 폭등의 정점에서 금리 인상이라는 강력한 통화 정책적 브레이크가 걸리며 시장의 근본적인 흐름이 바뀌기 시작한 매우 중요한 전환기였습니다.